Die Immobilienbranche atmet auf: Die denkmalgeschützte Osram-Zentrale wird abgerissen – 370 neue (Luxus-)Wohnungen sollen entstehen und die „Bürgerbeteiligung“ hatte keine Auswirkungen auf das Projekt.

„Das Konzept überzeugte nicht nur aus städtebaulicher sondern auch aus wirtschaftlicher Sicht die Experten“, so die Architekten-Jury, die dem Vorschlag von Ortner & Ortner Baukunst den Vorrang gab. Das Osram-Bürogebäude kann also abgerissen werden. Kaum sind wirtschaftliche Vorteile im Spiel, lässt sich der Denkmalschutz schnell schleifen. So schreibt die SZ am 16.12.15: „Ein Zugeständnis an die Finanzkraft der Investoren und letztlich an die ihrer späteren Kunden hatte bereits vor zweieinhalb Jahren das Landesamt für Denkmalpflege gemacht: Die Behörde würdigte (…) die 'geschichtliche, künstlerische, städtebauliche und technische Bedeutung' des Baus. Seine auch im Vergleich mit anderen Bauten der Sechzigerjahre 'herausgehobene" Stellung' verdanke er aber vor allem der Aluminium-Glas-Vorhang-Fassade, die 'in ihrer Originalität nicht erhalten werden' könne angesichts des 'berechtigten Interesses der Eigentümerin'“.

Nun kann man darüber diskutieren, ob das Osram-Gebäude erhaltenswert ist oder nicht. Auch in der Aktionsgruppe Untergiesing gibt es dazu unterschiedliche Meinungen. Auffällig ist nur, wie schnell aufgrund von Profitinteressen Gesetze und Regeln einfach so geändert werden können.

Es ist ein offenes Geheimnis, dass in dieser Lage - dem München Modell zum Trotz - überwiegend teure Luxuswohnungen entstehen werden. Johannes Welte schreibt dazu in der tz: „Der Münchner Bauträger AGB (richtig: ABG), der das Grundstück 2014 kaufte, baut nach eigener Darstellung 'in erstklassigen Lagen für einen anspruchsvollen Kreis privater und institutioneller Investoren.' Das neue Osram-Quartier dürfte also keine günstige Wohnanlage werden.“

Das „berechtigte Interesse der Eigentümerin“ besteht also darin, mit neuem Wohnraum möglichst viel Geld zu machen? Ist es da verwunderlich, dass beim Architektenwettbewerb genau jener Entwurf von der ABG mit dem 1. Preis ausgezeichnet wurde, der die optimale wirtschaftliche Vermarktung durch die bestmögliche Aufteilbarkeit des Grundstücks („Filettierung“) in einzelne Baugruppen erlaubt? Dieser prämierte Entwurf ist zwar sicherlich unter städtebaulichen Gesichtspunkten um viele Klassen besser als der unsägliche „Welfenhöfe“-Monolith oder die gesichts- und phantasielosen Wohnwaben im Umgriff des Agfa-Geländes, erlaubt es aber eben dadurch dem Investor wesentliche, geldwerte Vorteile aus eben diesen Vorzügen zu ziehen: die Vielzahl an kleineren Einzelgebäuden im abgeschirmten südlichen Teil des Grundstücks ermöglicht nicht nur eine flexible Grundrissgestaltung der Wohnungen (von ganz klein bis ganz groß), sondern bietet auch entsprechend solventen Wohnungskäufern die Möglichkeit großzügig geschnittene, zusammenhängende, repräsentative Wohnlandschaften zu erwerben. Das lässt aufhorchen, denn was ist mit dem berechtigten Interesse der UntergiesingerInnen - Stichwort Bürgerbeteiligung?

Diese gab es auch in Ansätzen im Fall Osram.

Bei einer extra zum Thema einberufenen Einwohnerversammlung am 12.05.2015 wurden Arbeitgruppen zu verschiedenen Themenkreisen (u. a. Begrünung, Denkmalschutz, etc.) durchgeführt. Die Ergebnisse sollten den am Wettbewerb beteiligten Architektur-Büros übermittelt werden. Ob dies wirklich geschah, ist ungewiss.

Auch die Aktionsgruppe Untergiesing entwickelte eine Form der direkten Bürgerbeteiligung von unten. So stellte sie Fahrräder mit daran angebrachten Briefkästen in Untergiesing auf, in die Postkarten für ein Meinungsprofil von den Bürgern eingeworfen werden konnten. Ergebnis: siehe Homepage AGU -> „Flyer der Woche“ -> „Presseerklärung“. Eine Kopie der eingeworfenen Postkarten wurde der ABG überreicht.

Und was ist aus all diesen Aktivitäten geworden? Alle, auch städtische Stellen, haben die Beteiligung und die Aktivitäten der Aktionsgruppe begrüßt, aber keiner der Vorschläge der UntergiesingerInnen wurde auch nur im Geringsten aufgegriffen und umgesetzt.

Geschah die Einplanung eines Kindergartens erst auf Anregung der Bürger, wo doch der gegenüberliegende Parkplatz an der Schönstraße sicherlich noch Platz für weitere Kindergarten-Container geboten hätte? Oder die im Nordteil des Grundstücks eingeplanten Gewerbeflächen für Supermarkt und dergleichen? Bürgerwunsch oder erhebliche Aufwertung der neuen Wohnanlage in der Einzelhandelswüste um den Candidplatz? Und die neuen Spielplätze? - Die sind halt mal zwingend gesetzlich vorgeschrieben!

Uns drängt sich deshalb der Verdacht auf, dass das Instrument „Bürgerbeteiligung“ vor allem dafür genutzt wird, bevorstehenden potentiellen Protest und Widerstand zu kanalisieren, in konforme Bahnen zu lenken und zu beschwichtigen. So haben die Menschen das Gefühl, dass ihre Stimme gehört wird und sie das Geschick des Osram-Geländes mit in der Hand haben. Wenn es dann aber zur konkreten Entscheidung kommt: Künstler-Ateliers, Jugendfreizeitheim, Altenbegegnungs-zentrum ODER wirtschaftlich rentable Luxuswohnungen, spielen die Ideen und Vorschläge der BürgerInnen keine Rolle mehr.

Nicht, dass wir falsch verstanden werden. Wir lehnen nicht jede Form von Bürgerbeteiligung ab. So gibt es interessante Projekte, zum Beispiel im Fall der Esso-Häuser in Hamburg. Aber in zu vielen Fällen diente die „Bürgerbeteiligung“ viel mehr zur Beschwichtigung der Menschen. So lange die Vorgabe des Grundgesetzes Artikel 14 (2) „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. “ nicht umgesetzt wird und Großinvestoren und Bauträger wie die ABG und die Büschl-Gruppe nicht dazu verpflichtet werden, wird es keine effektive und wirkungsvolle Bürgerbeteiligung geben.

Bei der Ausstellungseröffnung zum städtebaulichen Wettbewerb um das Osram-Gelände am 21.12.15  sagte ein Redner: "Bei Verkauf von Privat zu Privat kommt man um die Rentabilität am Ende nicht herum." Als Aktionsgruppe wollen wir gemeinsam mit allen UntergiesingerInnen dafür sorgen, dass bei solchen Verkäufen in Zukunft niemand mehr um uns, die Menschen in Untergiesing, herumkommt.

Quellen:

http://www.tz.de/muenchen/stadt/untergiesing-harlaching-ort43350/neue-wohnungen-osram-gelaende-untergiesing-5965892.html

https://www.immobilien-zeitung.de/1000029507/osram-gelaende-wird-komplett-neu-bebaut

https://www.konii.de/news/ehemaliges-osram-gelande-entscheidung-fur-komplette-neubebauung-201512164170

http://www.sueddeutsche.de/muenchen/untergiesing-licht-aus-1.2785475

http://www.deal-magazin.com/news/52389/Ehemaliges-OSRAM-Gelaende-in-Muenchen-wird-komplett-neubebaut
http://www.netzwerk-buergerbeteiligung.de/informieren-mitmachen/meldungen-publikationen/einzelansicht-meldungen/article/gentrifizierung-und-die-rolle-der-gemeinwesenarbeit-ein-beispiel-aus-st-pauli/

Hier geht es zum aktuellen "Flyer der Woche" und hier zu unserer Pressemitteilung. Hier könnt Ihr die Anträge nachlesen, den wir auf der letzten Sitzung des Bezirksausschusses gestellt haben.

Aktuelle Situation und Vorhaben

Nach einem knappen halben Jahrhundert verlegt die Firma OSRAM den Standort ihrer Hauptverwaltung in die Parkstadt Schwabing. Damit stellt sich die Frage, wie dieses 3,3 ha große Areal weiter genutzt wird. Hierüber soll ein städtebaulicher und landschaftsplanerischer Wettbewerb entscheiden, der von der Stadt ausgelobt wurde.

http://www.muenchen.info/plan/bebauungsplan/p_7377_10b.pdf

Hat die Neubebauung auch Einfluss auf die Lebensrealität in den angrenzenden Bereichen Untergiesings?

Die Neubebauung wirkt sich in verschiedener Hinsicht unmittelbar auf das Leben aller Bürger Untergiesings aus:

- 370 neue geplante Wohneinheiten haben einen starken Einfluss auf den Mietspiegel. Falls nicht von Beginn an Wert auf bezahlbaren Wohnraum gelegt wird, besteht die Gefahr, dass schon bald auch die Mieten in den „alten“ Straßenzügen anziehen.

- 850 neue Untergiesinger brauchen auch Kitas, Kindergartenplätze und Schulklassen. Können Einrichtungen wie der St. Franziskus Kindergarten oder die Agilolfinger Grundschule diesem zusätzlichen Bedarf ohne Einschränkung gerecht werden? Damit die ohnehin angespannte Situation nicht noch schwieriger wird, müssen diese Aspekte bei der Bebauung von Anfang an berücksichtigt werden.

- Aber die Neubebauung ist auch eine Chance: Mit dem neuen Areal entsteht die Möglichkeit, soziale Einrichtungen unterzubringen, die bisher in anderen Bereichen Untergiesings nicht realisiert werden konnten.

Wofür setzt sich die Aktionsgruppe Untergiesing ein?

Wir befürchten, dass auch dieses Gelände - wie schon zuvor bei Paulaner, Agfa und Rodenstock - zum Profit machen ausgeschlachtet wird, anstatt es in die Interessen der Bürgerinnen und Bürger vor Ort zu stellen. Wir brauchen nicht noch mehr Luxusquartiere, sondern bezahlbaren Wohnraum für ALLE! Deshalb fordern wir von OSRAM ein, sich nicht aus der sozialen Pflicht zu stehlen. Es liegt an uns, auf OSRAM und die Stadt München Druck aufzubauen.

Die Aktionsgruppe Untergiesing gibt Ihrer Meinung eine Stimme

Wir interessieren uns dafür, was sich die Untergiesinger für dieses Areal wünschen, und wollen sicherstellen, dass Ihre Wünsche auch bei den Entscheidungsträgern Gehör finden. Reden Sie mit - denn wer bei der Neugestaltung des Osram-Areals mitmacht, der gestaltet auch seine eigene Zukunft in Untergiesing.

Laut Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 11.12.2013 wird „eine rechtzeitige und umfassende Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger zur Nachnutzung des Osram-Geländes angeregt“. Damit diese Beteiligung nicht nur auf dem Papier existiert, bieten wir Ihnen die Möglichkeit, uns Ihre ganz persönliche Meinung mitzuteilen:

Was gibt es sonst noch Wissenswertes über das neue Areal?

Beschluss der Vollversammlung des Stadtrats vom 18.12.2013:

Die Vollversammlung des Stadtrats hat in ihrer Sitzung vom 18.12.2013 eine grundlegende Änderung des Flächenbenutzungsplans beschlossen (=> http://www.ris-muenchen.de/RII2/RII/ris_vorlagen_dokumente.jsp?risid=3177062). Dieser sieht vor, dass das bisher rein gewerbliche genutzte Areal in ein Wohngebiet umgestaltet werden soll. Angedacht sind Wohngebäude unterhalb der Hochhausgrenze in Verbindung mit ausreichend Freiflächen zwischen den einzelnen Gebäuden. Auf diese Weise soll Wohnraum für insgesamt rund 850 Einwohner in ca. 370 Wohneinheiten geschaffen werden. Zusätzlich soll die Möglichkeit für wohnverträgliches Gewerbe (z.B. Arztprachen) entstehen. Das gesamte Areal sowie insbesondere die Wohngebäude sollen barrierefrei und damit behindertengerecht sein.

Das OSRAM-Gelände wird bis zum Frühjahr 2014 vollständig geräumt sein. Über die weitere Gestaltung wird im Rahmen eines landschafsplanerischen Wettbewerbs entschieden, der von der Stadt ausgelobt wurde. Noch ist es nicht zu spät, um Einfluss auf die Neugestaltung zu nehmen und auf diese Weise die Zukunft Untergiesings mitzugestalten.

Besondere Lage des Areals

Das OSRAM-Gelände zeichnet sich durch eine in München wohl einzigartige Lage aus, die bei der Umgestaltung des Areals große Herausforderungen mit sich bringt (siehe Karte). Im Westen grenzt das OSRAM-Gelände an die Isarauen - wer hier künftig wohnt, hat einen der schönsten Naherholungsbereiche Münchens direkt vor der Haustür. Im starken Kontrast wird das Areal im Norden durch den Mittleren Ring und damit eine der meistbefahrenen Straßen Münchens begrenzt, was zu einer erheblichen Schadstoff- und Lärmbelastung führt (siehe unten). Aktuell besteht keine direkte Zufahrtsmöglichkeit zum Areal vom Mittleren Ring aus, sodass sich der Zufahrtsverkehr auf die Salierstraße - eine Querstraße zur Schönstraße - konzentriert.

Bereiche ohne planerischen Bedarf

In zwei Bereichen entstehen für Untergiesing durch den Zuzug keine größeren Herausforderungen. Zum einen ist das Areal hervorragend mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar (U-Bahn und Busse). Es ist nicht damit zu rechnen, dass der Bedarf, der durch die neuen Anwohner entsteht, den bisherigen Bedarf, der durch die OSRAM-Belegschaft erzeugt wurde, übersteigt. Zum anderen verfügen die angrenzenden Bereiche Untergiesings über ein ausreichendes Einzelhandelsangebot, um auch die zu erwartende zusätzliche Nachfrage leicht auffangen zu können.

Wo entstehen durch die Neubebauung die größten Herausforderungen?

In anderen Bereichen entstehen durch die Neubebauung hingegen echte Herausforderungen. Hier ist es besonders wichtig, die Bedürfnisse der „neuen“ wie der „alten“ Untergiesinger im Blick zu behalten.

Herausforderung I: Lärm- und Schadstoffbelastung

Aufgrund der Lage am Mittleren Ring ist mit einer erhöhten Lärm- und Schadstoffbelastung im gesamten Areal zu errichten. Es soll daher auf die Einrichtung von Schallschutzwänden sowie ausreichend Freiflächen geachtet werden. Unklar ist jedoch ob im gleichen Zug auch auf der gegenüberliegenden Seite des Rings beim Lärmschutz nachgebessert werden soll. Dies wäre insofern notwendig, als durch die Reflexion des Schalls auch dort mit einer zusätzlichen Lärmbelastung zu rechnen ist.

Herausforderung II: Schule, Kinderkrippen und Kindertagesstätten, sonstiges

Durch den Zuzug entsteht ein ursächlicher Bedarf an Kinderkrippen-, Kita-, Kindergarten- und Grundschulplätzen in Untergiesing. Auf dem OSRAM-Areal sollen vier Kinderkrippengruppen sowie vier Kindergartengruppen entstehen. Die Agilolfinger-Grundschule soll baulich erweitert werden, um so den erwarteten zusätzlichen Bedarf von einem Grundschulzug aufzufange. Darüber hinaus wurde die Einrichtung einer Wohngruppe für Demenzkranke angeregt, da in unmittelbarer Nähe bereits die Einrichtung „Carpe Diem“ existiert.

Und zum Schluss: Ein kommunalpolitisches Kammerspiel. In der Titelrolle: Das denkmalgeschützte OSRAM-Haus

Das OSRAM-Haus dürfte durch seine besondere Lage unmittelbar am „Eingang“ zu Untergiesings wohl beinahe allen bekannt sein. Wie das Bayrische Landesamt in seiner Verlautbarung vom 18.06.2013 feststellt, ist das 1963-65 von Walter Henn entworfene OSRAM-Haus gleich in mehrfacher Hinsicht als Denkmal erhaltenswert:

Die besondere Bedeutung und der denkmalpflegerische Wert begründet sich in der äußeren Gestalt in Form einer Aluminium-Glas-Vorhangfassade, in der städtebaulichen Setzung aber auch in der für die Entstehungszeit beispielgebenden Typologie des Großraumbüros. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege würdigt mit seinem Schreiben vom 18.06.2013 diese geschichtliche, künstlerische, städtebauliche und technische Bedeutung und räumt dem Gebäude im Vergleich mit anderen Verwaltungsbauten der 1960er Jahre in Bayern eine herausgehobene Stellung ein.

(Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 11.12.2013)

Diese klare Position wird allerdings im selben Schreiben wieder relativiert:

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege kommt in seiner Stellungnahme vom 18.06.2013 zu dem Schluss, dass bei den erforderlichen Instandsetzungsmasnahmen ein Verlust der Denkmaleigenschaft gegeben wäre. Diese denkmalpflegerische Stellungnahme in Verbindung mit dem berechtigten Interesse der Eigentümerin, das sich als börsennotiertes Unternehmen dazu verpflichtet sieht, die wirtschaftlich optimale Verwertung des ehemaligen Firmensitzes zu verfolgen, haben für den weiteren Planungsprozess die Annahme einer möglichen vollständigen Freimachung des Plangebietes getroffen.

(Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 11.12.2013)

Eine nur schwer zu verstehende Kehrtwendung? Das Hin- und Her ist jedenfalls noch nicht zu Ende. Ein halbes Jahr später heißt es:

Gemäß dem Protokoll der Heimat- und Denkmalpflegersitzung vom 04.12.2013 differenziert nun das Landesamt seine bisherige Aussage dahingehend, dass die ursprüngliche Einschätzung zur Denkmaleigenschaft auf der Annahme einer kleinteiligen Nutzung (z.B. Wohnen, Kindergarten, Hotel) getroffen wurde und somit neben dem Verlust der Originalfassade auch ein erheblicher Eingriff in einen weiteren Denkmalwert, die Struktur des Großraumbüro, erfolgt wäre. Es sieht aber die Möglichkeit, im Falle einer Nutzungskontinuität, die sich in der Büronutzung oder einer anderen Sondernutzung, die der Typologie gerecht wird, darstellen kann, „die Denkmaleigenschaft in die Zukunft zu transportieren“. Auch der Heimatpfleger der Landeshauptstadt München bestätigt den Denkmalwert des OSRAM-Hauses und plädiert für Lösungsmöglichkeiten, die eine weitere Nutzung mit Ausführung der notwendigen Veränderung am Gebäude und damit einen Erhalt des Bauwerkes sicherstellen.

(Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 11.12.2013)

Klar ist hier offenbar nur eines: Wer sein Mitspracherecht als Bürger nicht nutzt, der wird damit leben müssen, dass Grundsätze der baulichen Gestaltung wie der Denkmalschutz von den Entscheidungsträgern je nach Interessenlage so interpretiert werden, wie es den eigenen Zielen am besten dient.

Und hier können Sie sich noch weiter informieren:

http://www.ris-muenchen.de/RII2/RII/ris_vorlagen_dokumente.jsp?risid=3177062

www.muenchen-mitdenken.de

http://www.muenchen.de/plan